Il suffit parfois d’une conversation entre voisins pour regarder son terrain autrement.
Votre voisin vous annonce qu’il envisage de vendre une partie de sa propriété. Ou peut-être est-ce vous qui réfléchissez depuis quelque temps à l’avenir d’un grand jardin devenu difficile à entretenir. Pris séparément, chacun de vos terrains ne semble pas forcément offrir beaucoup de possibilités. Mais regardés ensemble, ils peuvent parfois raconter une tout autre histoire.
C’est une situation que l’on rencontre dans certains projets d’aménagement : plusieurs parcelles voisines peuvent présenter un intérêt qu’elles n’auraient pas nécessairement prises isolément.
Cela ne signifie évidemment pas qu’il faut vendre dès que son voisin évoque un projet. Mais cela peut être une bonne occasion de se poser quelques questions.
Deux terrains voisins peuvent parfois débloquer une situation
Imaginons deux maisons installées chacune sur une grande parcelle.
Chez le premier propriétaire, une partie du jardin pourrait théoriquement être détachée mais l’accès est compliqué. Chez le second, l’accès est plus simple mais la forme ou la superficie disponible limite les possibilités.
Séparément, les deux projets sont difficiles à envisager.
En étudiant les deux propriétés ensemble, une organisation différente peut parfois devenir possible : création d’un accès cohérent, meilleure répartition des espaces, conception plus logique des futures parcelles…
C’est précisément pour cette raison qu’un aménageur ne regarde pas uniquement les limites d’une propriété. Il observe aussi ce qui se trouve autour.
Votre voisin vend : cela ne signifie pas que vous devez vendre aussi
Lorsqu’un propriétaire apprend qu’un voisin a été contacté ou souhaite vendre, il peut avoir l’impression qu’il doit prendre rapidement une décision. Ce n’est pas le cas.
Un projet commun peut concerner deux, trois ou plusieurs propriétaires mais chacun reste maître de sa décision. L’objectif d’une première réflexion est simplement de comprendre s’il existe un intérêt à étudier les parcelles ensemble.
Il est d’ailleurs possible que l’analyse montre que votre terrain a peu d’intérêt dans le projet. À l’inverse, une petite partie de votre propriété peut parfois avoir un rôle déterminant dans l’organisation globale.
Avant de décider quoi que ce soit, il est donc préférable de comprendre ce que votre parcelle apporte réellement au projet.
Pourquoi plusieurs parcelles peuvent-elles être plus intéressantes qu’une seule ?
Sur un plan cadastral, les limites entre les propriétés sont très visibles. Sur le terrain, elles ne correspondent pas toujours à la meilleure manière d’imaginer un futur aménagement.
Un projet peut notamment être facilité lorsque plusieurs parcelles permettent :
- de créer un accès mieux positionné ;
- d’obtenir une forme de terrain plus cohérente ;
- de mieux organiser les futures constructions ;
- de mutualiser certains aménagements ;
- ou simplement de disposer d’un ensemble suffisamment important pour imaginer un projet équilibré.
Cela ne veut pas dire que l’addition de deux terrains crée automatiquement une opération réalisable. Les règles d’urbanisme, les réseaux, les accès, l’environnement et de nombreux autres éléments restent à étudier.
La première étape consiste souvent à vérifier les règles applicables au secteur. Notre article consacré à la lecture du PLU d’un terrain permet justement de mieux comprendre ce premier niveau d’analyse.
Et si vous ne souhaitez vendre qu’une petite partie ?
C’est également possible dans certaines configurations.
Un propriétaire peut souhaiter conserver sa maison et l’essentiel de son jardin tout en intégrant une bande de terrain ou une partie inutilisée à un projet voisin. C’est là que l’étude doit être particulièrement précise.
Il faut s’assurer que la propriété conservée reste agréable à vivre : accès à la maison, stationnement, intimité, vue, distance avec les futures constructions, configuration du jardin…
Quelques mètres carrés supplémentaires peuvent améliorer un projet foncier mais ils ne doivent pas dégrader la propriété que vous souhaitez conserver.
C’est pourquoi une réflexion commune ne se résume jamais à tracer une nouvelle limite sur un plan.
Attention à ne pas confondre projet commun et indivision
Deux voisins qui décident d’étudier ensemble leurs terrains restent propriétaires de leurs biens respectifs.
La situation est donc différente d’un terrain détenu en indivision, où plusieurs personnes possèdent des droits sur un même bien.
Dans le cas de parcelles voisines, chacun peut avoir ses propres attentes : l’un souhaite vendre rapidement, l’autre conserver sa maison, un troisième préfère attendre.
C’est justement l’une des difficultés de ce type de projet : il faut parvenir à construire une opération cohérente tout en respectant les objectifs de chaque propriétaire.
Avant de parler de prix, il faut comprendre le projet
Lorsqu’un voisin envisage de vendre, la première question est souvent : « Combien pourrais-je obtenir si je vendais également ? »
C’est compréhensible mais il est difficile de répondre sérieusement avant d’avoir étudié l’ensemble.
La valeur d’une parcelle dépend notamment de ce qu’il est réellement possible d’y réaliser. Une petite partie de terrain peut avoir beaucoup d’importance dans une opération si elle permet, par exemple, de créer un accès. À l’inverse, une grande surface n’est pas forcément exploitable dans son intégralité.
Faire analyser le potentiel d’aménagement du terrain permet donc de partir d’un projet réaliste plutôt que d’une simple estimation au mètre carré.
Parler avec son voisin peut être un bon point de départ
Les projets fonciers commencent parfois très simplement : une discussion au-dessus d’une clôture, un voisin qui parle de vendre, une maison devenue trop grande ou un jardin dont on ne profite plus autant qu’avant.
Cela ne signifie pas qu’un projet d’aménagement existe forcément.
Mais lorsque plusieurs propriétés voisines présentent des caractéristiques complémentaires, les étudier ensemble peut révéler des possibilités que chaque propriétaire n’aurait pas imaginées seul.
Chez Terra Aménagement, notre rôle d’aménageur foncier consiste justement à regarder le terrain dans son ensemble : les parcelles, bien sûr, mais aussi les accès, l’environnement, les contraintes et les attentes de chaque propriétaire.
Avant de vendre, de diviser ou simplement d’écarter une possibilité, il peut donc être intéressant de regarder ce qui se passe… juste de l’autre côté de la clôture.
